Avhendingsloven og tilstandsrapport: Hva du må vite

For deg som selger betyr det at du må gi tydelige og riktige opplysninger om boligen. For deg som kjøper betyr det at du får et bedre grunnlag for å vurdere boligen før du legger inn bud.

En tilstandsrapport har derfor fått en viktig rolle i dagens bolighandel.

Hva er avhendingsloven?

Avhendingsloven er loven som regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger ved salg av fast eiendom.

Loven sier blant annet hva som regnes som en mangel, hva selger plikter å opplyse om, og hva kjøper kan kreve dersom boligen ikke er som forventet.

Hva ble endret i 2022?

Slutt på generelt “som den er”-forbehold

Tidligere kunne boliger selges med et generelt forbehold om at de ble solgt “som den er”. Dette gjelder ikke lenger ved salg til forbrukerkjøper. Selger kan derfor fortsatt bli ansvarlig for forhold som kjøper ikke har fått tydelig informasjon om før kjøpet.

Tilstandsrapport har blitt viktigere

En tilstandsrapport er ikke et krav i loven, men den er i praksis svært viktig.

En tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften gir kjøper et bedre bilde av boligens tilstand, dokumenterer hva som var kjent ved salget, og gir selger et bedre grunnlag dersom det oppstår spørsmål i ettertid.

Forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter, kan kjøper som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel senere.

Kjøpers egenandel

Kjøper må selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner ved krav som ellers kunne gitt grunnlag for prisavslag eller erstatning. Dette gjelder kun dersom det faktisk foreligger et forhold som selger er ansvarlig for.

Hva betyr dette for deg som selger?

Du bør ha god dokumentasjon

En tilstandsrapport gir en faglig vurdering av boligens tilstand på salgstidspunktet. Jo bedre og tydeligere forholdene er beskrevet, desto mindre risiko er det normalt for misforståelser og konflikter i etterkant.

Opplysningsplikten gjelder fortsatt

Selger plikter å opplyse om det man vet og det man burde vite. Tilstandsrapporten dekker det byggtekniske, men du må i tillegg fylle ut egenerklæringen korrekt og fullstendig.

Selvsalg og salg via megler

Avhendingsloven gjelder uansett hvordan boligen selges. Det viktigste er at informasjonen som gis er riktig, tydelig og tilgjengelig før kjøpet.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Du får bedre informasjon

Ved boligsalg får du normalt tilgang til tilstandsrapport, egenerklæring og salgsoppgave. Disse dokumentene må sees samlet for å få et riktig bilde av boligen.

Det som er opplyst, regnes som kjent

Hvis et forhold er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter, kan du som kjøper normalt ikke reklamere på dette senere. Dette gjelder også dersom du ikke har lest dokumentene, så lenge informasjonen var tilgjengelig før kjøpet.

Egenandel ved krav

Kjøper må selv dekke de første 10 000 kronene ved et krav. Dette er ment å begrense små krav og bagateller.

Tilstandsgrader — hva betyr de?

Tilstandsrapporten bruker tilstandsgrader for å beskrive boligens tilstand, basert på forskrift til avhendingslova og NS 3600.

• TG0: Ingen avvik av betydning
• TG1: Mindre eller forventet slitasje
• TG2: Vesentlige avvik — behov for tiltak må påregnes
• TG3: Alvorlige avvik — tiltak bør gjøres raskt

Ved TG2 og TG3 skal rapporten forklare hva avviket er, hva som er årsaken, og hvilke konsekvenser det kan få. Dette gjør det enklere for kjøper å forstå tilstanden, også uten byggteknisk bakgrunn.

Praktisk anbefaling

Det anbefales å bestille tilstandsrapport tidlig i salgsprosessen. Da får du oversikt over boligens tilstand, mulighet til å utbedre forhold før salg, og bedre kontroll på hva som må opplyses.

God og tydelig informasjon gir en tryggere handel for både kjøper og selger.

CR Takst

CR Takst utfører tilstandsrapporter i Oslo-regionen og omegn i tråd med forskrift til avhendingslova og med bruk av NS 3600 innenfor gjeldende regler.

Vi legger vekt på tydelige beskrivelser, faglig nøktern vurdering og rapporter som er enkle å forstå.